전세 폭등과 매매 전환: 2020년대 부동산 시장 변화와 내 집 마련 전략

들어가며 (Introduction)

코로나19 이전에는 집을 전세로 얻는 것이 당연하게 여겨졌지만, 최근 몇 년 사이 부동산 시장 환경이 크게 달라졌습니다.

전세가격이 급등하면서 이제는 “차라리 집을 사는 게 낫겠다”는 말이 나올 정도로 매매 전환 현상이 나타나고 있습니다. 특히 실거주 목적의 수요자들, 그리고 청년·신혼부부들에게 전세 vs 매매 선택은 더 이상 단순한 고민이 아닌, 재테크와 삶의 터전을 결정짓는 중요한 문제가 되었습니다. 이번 포스트에서는 코로나19 이전부터 2025년 현재까지 전국 부동산 시장의 전세가격 흐름과 매매 전환 현상을 살펴보고, 이러한 변화의 원인과 영향을 분석해보겠습니다. 마지막으로 실제 거주를 원하는 분들께 전세와 매매 중 어떤 선택이 유리할지에 대한 전략적 조언도 함께 정리해드립니다.

 

 

목차 (Table of Contents)

1. 코로나19 전후 전세가격 변화 추이와 원인
2. 2023~2025년 전세가격 상승 배경: 공급·금리·정책 요인
3. ‘전세보다 매매 유리’ 인식 확산의 배경
4. 전세가격 급등, 매매 전환 수요로 이어질까? – 통계와 전문가 의견
5. 정부 대책 및 금융 환경 변화가 미치는 영향
6. 실수요자를 위한 전세 vs 매매 선택 전략
7. 요약
8. 마무리 및 당부의 말

 

1. 코로나19 전후 전세가격 변화 추이와 원인 분석

코로나19 이전인 2010년대 후반까지 전세시장은 비교적 안정적인 상승세를 보였습니다. 그러나 2020년 코로나19 사태 이후 전세시장은 큰 변화를 겪었는데, 그 중심에는 초저금리와 새로운 임대차법 도입이 있었습니다. 2020년 7월, 임차인의 계약갱신권 보장과 임대료 상한을 담은 이른바 *‘임대차 3법’*이 시행되면서 전세 매물이 잠기고 가격이 치솟는 전세대란이 벌어졌습니다. 실제로 2020년 111월 전국 아파트 전셋값은 누적 5.72% 올라, 2015년 이후 최고 상승률을 기록했습니다.

월별로도 임대차법 시행 전까지 0.1 ~ 0.4% 수준이던 상승률이 시행 후인 2020년 하반기에는 월 1% 내외까지 급등하며 세입자들의 불안을 키웠습니다.

이러한 흐름은 2021년에 정점에 달했습니다. 초저금리 환경으로 시중 자금이 부동산으로 몰리고, 임대차 3법의 영향으로 기존 전셋집이 시장에 나오지 않자 전세가격은 폭발적으로 올랐습니다. 일부 지역에서는 불과 12년 만에 전셋값이 이전 대비 1.5배에서 2배까지 뛰었다는 분석이 나올 정도였습니다. 예를 들어 2021년 전셋값이 최고점을 찍은 서울·수도권의 경우, 강남권 아파트 전세금이 몇억 원씩 오르고, 강북권도 12억 원씩 상승한 단지가 속출했습니다. 이처럼 코로나19 팬데믹 기간 동안 전세가격이 폭등한 원인을 정리하면 다음과 같습니다:

• 임대차 3법 영향 : 세입자의 계약갱신 요구권 도입 및 임대료 5% 상한으로 집주인들이 계약 초기 전세금을 크게 올리거나 아예 전세를 월세로 돌리면서 전세 매물 잠김 현상이 발생. 시장에 풀리는 전세 물량이 줄어들자 가격이 급등했습니다.
• 초저금리와 유동성 : 2020~2021년 한국은행 기준금리가 0%대까지 떨어지면서 시중금리가 낮아졌습니다. 저금리로 은행 이자 수익이 적다 보니 집주인들은 굳이 전세금을 낮춰 받아줄 유인이 없었고, 임차인들도 낮은 이자로 대출받아 큰 전세금을 마련하는 데 부담이 덜했습니다. 결과적으로 돈 값이 싸진 효과로 전세가격이 전반적으로 상승 압력을 받았습니다.
• 주택 공급 지연 : 코로나19 초기 건설 경기가 위축되면서 일부 지역의 입주 물량이 줄어든 것도 원인 중 하나입니다. 새 아파트 공급이 원활하지 않자 기존 주택의 전셋값이 더욱 뛰는 구조가 되었습니다.
• 심리 요인 : “지금 전세 못 구하면 큰일 난다”는 불안 심리가 퍼지면서 세입자들이 울며 겨자 먹기로 높은 전세가를 감내하거나, 더 많은 돈을 주고서라도 전셋집을 구하려는 수요가 늘었습니다. 이는 가격 상승의 악순환을 부추겼습니다.

하지만 2022년 하반기부터 상황이 변하기 시작했습니다. 기준금리 인상으로 시중금리가 급등하자, 전세 시장에도 조정이 찾아왔습니다. 불과 12년 전과 정반대로 전셋값이 급락하는 단지도 나타났는데요. 앞서 2021년에 2배 가까이 뛰었던 전세가가 2022 ~ 2023년에 들어서는 고금리 여파로 큰 폭 하락하기 시작했습니다. 강남권 아파트 전세금은 최고점 대비 45억 원까지 떨어지고, 강북권도 12억 원씩 내린 사례들이 보고되었습니다. 전세가격 급등으로 인한 거품이 꺼지면서 “전세금 돌려주기 힘든 집주인”에 대한 뉴스가 나오는 등 역전세 문제가 대두되기도 했습니다. 정리하면, 코로나 이전까지 완만히 오르던 전셋값은 2020~2021년 사이 정책 변화와 저금리로 폭등했다가 2022~2023년 고금리 전환으로 급락세를 보인 것입니다.

이러한 급격한 등락을 겪으면서 세입자들과 집주인 모두 혼란을 겪었고, 전통적인 전세 제도의 안정성에 대한 의문이 커지기 시작했습니다.

 

 

 

2. 2023~2025년 전세가격 상승 배경: 공급 부족, 금리, 정책

2022년 말까지 이어진 전셋값 하락 추세는 2023년을 기점으로 다시 반전 조짐을 보였습니다. 초고금리에 눌려 한때 주춤했던 전세시장이 2023년 중반 이후 서서히 회복세로 돌아선 것인데요. 2023년 전국 주택 전세가격은 연간 기준으로 한때 -5%

이상 하락하기도 했지만, 연말로 갈수록 하락 폭이 줄고 일부 지역에서는 다시 상승세로 전환됐습니다. 2024년과 2025년 들어 전셋값이 재차 불안하다는 말이 나올 만큼 상승 압력이 커진 배경에는 다음 요인들이 있습니다.

 

<신규 주택 공급 부족> 

 

최근 몇 년간 주택 착공이 둔화된 영향이 2024~2025년에 나타나고 있습니다. 실제로 2024년을 전후해 입주 물량이 크게 줄어들고 있는데, 부동산 정보업체 직방에 따르면 2025년 2월 전국 아파트 입주 예정 물량은 약 2만1천 가구로, 전월(1월 약 3만3천 가구) 대비 37%나 감소했습니다. 수도권의 2월 입주 물량은 7,250가구에 불과하여 전달의 절반 수준이었고, 이는 최근 몇 년 중 최저치에 속하는 물량입니다. 공급 감소는 전세 수급 불안을 키워 전셋값 상승의 도화선이 되고 있습니다.

 

<분양 물량 감소>

 

민간분양 시장도 위축되어 새 아파트 분양이 평소보다 한산합니다. 2025년 1월 전국 민간분양 아파트는 약 3,751가구로 2년 만의 최저치였으며, 특히 서울·경기·인천 등 수도권에서는 한 달간 일반분양이 단 한 건도 없을 정도로 공급이 가뭄이었습니다. 분양 경기 침체와 각종 인허가 지연 등이 겹치며 ‘공급 절벽’ 현상이 나타나자, 당장 들어갈 집을 구해야 하는 세입자 입장에선 기존 전세 시장에 더욱 의존할 수밖에 없었고, 이는 전세가격의 상승 요인이 되었습니다

 

<고금리 기조와 전세대출 부담>

 

2023년을 전후해 기준금리가 3%대까지 오르면서 전세자금대출 이자 부담이 크게 늘었습니다. 전세대출 금리가 4~5% 수준이 되자, 세입자들은 대출 이자를 감당하기 어려워 전세 수요 자체가 줄어드는 효과가 있었습니다. 이는 한때 전셋값 하락 요인이 되었지만, 금리가 정점에 달하고 더 이상 오르지 않자 세입자들이 다시 움직이기 시작했습니다. 다만 고금리 상황은 아직 진행형이라, 집주인들 역시 예전처럼 낮은 보증금으로 전세를 내놓기보다 높은 전세금을 받아 은행 이자만큼의 수익을 얻으려는 경향이 있습니다. 금리가 높을수록 집주인은 전세금을 굴려 얻을 수 있는 이자 수익이 커지므로 전세금을 쉽게 낮추려 하지 않고, 이 때문에 전셋값이 쉽게 떨어지지 않는 측면이 있습니다.

 

<정부 정책 변화>

 

2023년 전후로 부동산 정책 환경도 전세 시장에 영향을 주었습니다. 우선 2021년 이후 과열을 막기 위해 시행되었던 대출 규제(DSR 등)가 2022~2023년에 다소 완화되는가 싶었지만, 금융 불안 등을 이유로 일부 규제가 다시 강화되기도 했습니다. 2023년 하반기 정부는 *“전세대출도 DSR 규제에 포함해야 한다”*는 취지의 언급을 하는 등 가계대출 관리에 나섰는데, 이는 전세 수요자들의 자금 조달을 어렵게 만들어 매매 수요로의 전환을 유도하는 요인으로 작용하기도 했습니다. 또한 2023년 불거진 전세사기 이슈로 정부가 전세 사기 방지 대책을 쏟아냈는데, 임차인의 보증금을 안전하게 보관하는 에스크로 제도 검토, HUG(주택도시보증공사)의 보증 강화 등으로 빌라 등을 중심으로 한 전세 공급이 위축되는 부작용도 있었습니다. 한편 정부는 실수요자의 내집 마련을 돕겠다며 규제지역 해제, 생애최초 주택구입자 LTV 상향(최대 80%) 같은 완화책도 병행했는데, 이는 역설적으로 세입자들이 전세 대신 집을 사는 선택을 촉진해 전세 수요를 줄이는 효과가 있었습니다.

 

<임대인의 월세 선호 & 전세의 월세화>

 

금리 인상기에는 집주인들이 전세보증금을 받아봐야 얻을 이자가 높아지기 때문에, 굳이 전세를 놓기보다는 월세로 돌려 직접 이자를 받는 게 낫다는 판단을 하게 됩니다. 2022년 이후 월세 거래 비중이 전세 거래를 추월하며 ‘전세의 월세화’가 가속된 것도 이런 맥락입니다. 전세 물건이 줄어들면 남은 전세의 몸값이 뛰는 건 당연한 이치겠지요. 다만 월세 선호 현상은 전세가격 상승과 동시에 월세 부담 증가라는 이중고를 세입자들에게 안기고 있습니다.

이처럼 공급 부족과 금리 상승, 그리고 정책 변화가 복합적으로 작용하면서 2023~2025년 사이 전세가격은 다시 오름세를 보이고 있습니다. 특히 2024년 말부터 2025년 초까지는 전국 아파트 전셋값이 연속 10개월 이상 상승세를 이어가는 등, 통계상으로도 뚜렷한 상승 전환이 확인됩니다. 수도권은 1년 가까이 전셋값이 꾸준히 올랐고, 지방도 예외는 아니어서 전국적으로 전세 시장에 불안 심리가 깔려있는 상태입니다. 전세가격이 이렇게 오르자, 자연스럽게 많은 세입자들의 시선은 “이럴 바에 집을 사는 게 낫지 않을까?”라는 방향으로 향하고 있습니다.

 

 

 

3. ‘전세보다 매매가 유리하다’ 인식이 확산되는 배경

최근 부동산 커뮤니티나 경제 뉴스에서 **“전세보다 차라리 매매가 낫다”**는 얘기가 부쩍 늘었습니다. 과거에는 집값이

너무 비싸면 일단 전세로 거주하며 가격 조정을 기다리거나 돈을 모으는 전략이 일반적이었지만, 2023~2025년의 환경은

그런 공식에 변화를 주고 있습니다. 왜 지금 전세보다 매매가 유리하다는 인식이 퍼지고 있을까요? 몇 가지 배경을 짚어보겠습니다.

 

<전세와 매매 가격 격차 축소>

 

전세가율(매매가격 대비 전세가격 비율)이 크게 높아졌습니다. 전국 아파트 전세가율은 2023년 초까지 하락하다가 다시 상승해, 2025년 1월에는 **평균 68.0%**까지 올라섰습니다. 수도권도 같은 시기 50% 초반까지 내려갔던 전세가율이 54.1%로 상승하며 최근 몇 년 새 최고치를 기록했습니다. 전세가율은 통상 60 ~ 70%를 넘으면 세입자들이 매매 전환을 고민하게 만드는 지표로 여겨지는데요, 매매가와 전세가의 차이가 30% 남짓까지 좁혀졌다는 의미이기 때문에 “이참에 집을 사볼까” 하는

생각이 들기 쉬워진 것입니다. 예를 들어 5억 원짜리 집의 전세금이 예전에는 3억 원(전세가율 60%)이었다면 전세를 택하는 메리트가 컸지만, 이제 전세금이 3억5천4억 원이라면 추가 자금 1억만 보태면 집을 살 수 있는 셈이니 매매를 고민하게 됩니다.

 

<전세대출 이자 vs 주담대 이자>

 

전세를 구하려는 젊은 층은 대개 부족한 보증금을 전세자금대출로 메우는데, 앞서 언급했듯이 대출 금리가 45%까지 오른

상황입니다. 예컨대 2억 원을 전세대출로 마련하면 연 이자로만 800만, 1000만 원을 내야 합니다. 매달 70~80만 원을 이자만으로 날리는 셈인데요. 이럴 바에 차라리 주택담보대출을 받아 집을 사서 비슷한 이자를 내고 내 집을 마련하는 편이 낫다고 느끼는 것이죠. 특히 매매가 대비 전세금 비율이 높을수록, 전세에 묶이는 거액의 보증금에 대한 기회비용이 큽니다. *“전세 끼고 있을 돈으로 차라리 내 집 대출 원리금을 갚겠다”*는 인식이 퍼지는 배경입니다. 집값이 하락 국면이면 모를까, 향후

집값이 다시 오를 가능성이 있다고들 보는 분위기에서는 전세 이자 내느니 대출 이자 내면서 내 집 마련하자는 쪽으로 기울 수밖에 없습니다.

 

<전세 사기 및 안전에 대한 불안>

 

2022~2023년에 걸쳐 사회적으로 큰 문제가 된 ‘전세사기’ 사건들은 전세 제도에 대한 신뢰를 크게 떨어뜨렸습니다. 특히 젊은 세대, 신혼부부들이 전세 피해 사례를 보며 충격을 받았는데요. “혹시 내 보증금도 날리는 것 아닐까” 하는 불안감에 아예 처음부터 전세를 피하려는 수요가 나타났습니다. 실제 부동산 현장에서는 *“전세 알아보러 왔던 신혼부부들이 전세사기 뉴스에 겁을 먹고 많이들 매매로 돌아선다”*는 이야기까지 나올 정도입니다. 이를 두고 일각에서는 ‘전세포비아’(Jeonse-phobia)라는 신조어까지 쓸 정도죠. 전세 사기는 주로 빌라나 연립주택에서 많았지만, 아파트 전세 수요자들도 불안해진 건 마찬가지여서 차라리 조금 무리하더라도 내 집을 마련해버리자는 결심을 하는 경우가 늘고 있습니다.

 

<정부의 매수 지원 정책>

 

현 정부는 집값 하락기였던 2022~2023년 사이에 실수요자의 주택 매입을 독려하는 여러 정책을 폈습니다. 그 중 2023년에 한시적으로 운영된 특례보금자리론은 DSR 규제 없이 저금리로 최대 5억 원까지 대출을 지원하여, 젊은 부부들이 집을 살 수 있는 절호의 기회를 제공했습니다. *“특례대출 받아서 집 산 신혼부부들이 많다. 급매물이나 저가 아파트는 올해 실수요자

위주로 많이 거래됐다”*는 지방 중개업소의 증언도 있었죠. 이러한 정책 덕분에 대출 한도가 넉넉지 않아 전세로 눌러앉아

있던 계층이 매매 시장으로 대거 유입되었습니다. 또한 생애최초 구입자에 대한 세금 감면, 청년·신혼부부 특별공급 등 매매를 유인하는 지원책들이 나오면서 “정부가 이렇게까지 하니 지금 집 사는 게 이득”이라는 심리가 번졌습니다.

 

<심리적 요인 – ‘내 집 마련 찬스’ 인식>

 

부동산 시장은 심리의 영향이 큽니다. 2022년까지 집값이 떨어질 땐 다들 구매를 망설였지만, 2023년 말부터 서울·수도권

집값이 다시 꿈틀거리자 *“바닥은 지났다”*는 분위기가 확산됐습니다. 실제로 2024년 상반기 수도권 아파트 거래량이 2021년 수준을 회복하는 등 매수 심리가 살아나는 모습이었는데요. 이를 주도한 건 30~40대 실수요자들이었습니다. “지난번 상승기 때 집 못 사서 고생했는데, 이번에 다시 오를 조짐이 보이니 뛰어들자”, *“더 늦기 전에 아이들 school 문제도 있으니 안정적인 내 집을 마련하자”*는 생각이 3040 세대 사이에 퍼졌습니다. 과거엔 전세를 택했던 이들이 이제는 기회가 될 때 매수해야 한다는 인식으로 돌아선 것입니다.

물론 이러한 인식이 모든 상황에서 옳다는 뜻은 아닙니다. 전세와 매매의 유불리는 개인의 재정 상태, 향후 집값 전망 등에

따라 다를 수밖에 없습니다. 다만 전세가격 급등과 여러 위험 요소들로 인해 상대적으로 매매의 매력이 부각되고 있는 것만은 분명해 보입니다. 다음 절에서 살펴볼 데이터와 전문가 의견들도 이러한 흐름을 뒷받침하고 있습니다.

 

 

 

 

4. 전세가격 급등, 매매 전환 수요로 이어지고 있을까? – 통계와 전문가 의견

전세값이 크게 오르면 실제로 세입자들이 집 사는 쪽으로 돌아설 것이라는 예상은 예전부터 있어왔습니다. 그렇다면 최근의 전세가 폭등이 실제 매매 전환 수요 증가로 나타나고 있을까요? 몇 가지 지표와 전문가 견해를 살펴보겠습니다.

 

먼저 주택 거래량 추이를 보면, 2023년을 지나며 전국 주택 매매 거래량이 눈에 띄게 늘었습니다. 국토교통부 자료에 따르면 2023년 하반기부터 전국 아파트 거래량이 증가세로 돌아섰고, 수도권의 경우 2022년 말 저점을 찍은 후 2024년 상반기에는 2021년 호황기 수준을 거의 회복했습니다. 구체적으로, 전국 아파트 매매거래량은 2023년 1월 3.2만 건에서 6월 4.3만 건으로 반년 만에 30% 이상 늘었고, 같은 기간 수도권 거래량은 9천여 건에서 2만1천 건 이상으로 2배 이상 급증했습니다. 이처럼 매매 거래가 활발해진 데에는 여러 요인이 있겠지만, 전세가 상승으로 갈 곳 잃은 실수요자들이 매매로 돌아선 영향을 무시할 수 없습니다. 실제로 부동산 리서치 업체의 분석에 따르면 *“전셋값이 11개월 연속 치솟으면서 수도권을 중심으로 매매에 눈을 돌리는 실수요자가 늘고 있다”*는 진단이 나왔습니다. 전세 부담이 커지니 차라리 매매로 갈아타려는 움직임이 통계로도 드러나고 있다는 뜻입니다.

 

전문가 설문조사에서도 비슷한 흐름이 포착됩니다. 한국경제신문이 2024년 6월 부동산 전문가 100인을 대상으로 조사한 결과, 향후 집값 상승을 점치는 이유로 **“전세가 상승에 따른 매매 전환”**을 들는 응답자가 상당수였습니다. 구체적으로 *“신규 주택 공급 부족”*을 꼽은 응답자가 가장 많았지만, 그다음으로 **“전세가격 상승으로 매매수요 전환”**과 **“금리 인하 기대”**를 각각 비슷한 비율로 지목했습니다. 이는 전문가들조차도 전세값 상승 → 매매수요 증가 → 집값 상승의 연결고리를 염두에 두고 있다는 의미입니다.

 

현장에서 느끼는 분위기도 이러한 데이터를 뒷받침합니다. 부동산 중개업자들과 시장 전문가들은 *“전세 수요가 매매 거래로 전환되고 있는 것으로 보인다”*고 입을 모읍니다. 특히 30~40대의 젊은 실수요층이 이런 흐름을 주도하고 있다고 하는데요. 앞서 언급한 것처럼 이들은 지난 상승장에 집을 사지 못한 상대적 박탈감을 가지고 있다가, 최근 전세 부담까지 가중되자 대출을 받아서라도 집을 사겠다는 결심을 한 경우가 많습니다. NH농협은행 부동산 전문위원의 분석에 따르면 *“집값이 앞으로 더 올라갈 거란 불안감에 생애최초 구매자였던 30~40대가 추격 매수에 나서는 상황”*이라고 합니다. 다시 말해 전셋값 상승 → 매매 전환의 흐름이 실제 거래로 나타나고 있고, 그 중심에는 실거주 목적의 청년·중장년 세대가 있다는 것이지요.

 

물론 모든 전세 수요자가 다 매매로 갈아타는 것은 아닙니다. 아직도 많은 사람들에게 집을 산다는 결정은 쉽지 않고, 전세를 유지하거나 월세로 전환하는 경우도 있습니다. 실제로 전세가율이 높아졌다고 해도 매매 전환이 나타나는 임계점은 예전보다 높아졌다는 지적도 있습니다. 과거에는 전세가율 60%만 넘어도 전세 세입자가 매매로 돌아선다고 했지만, 최근에는 집값 절대액이 워낙 커져서 전세가율이 70%는 돼야 매매 전환 효과가 뚜렷이 나타난다는 분석도 있습니다. 이는 곧 일부 지역에서는 아직 매매 전환 움직임이 미약할 수 있음을 시사합니다. 예컨대 지방 중소도시처럼 향후 집값 상승 자신감이 낮은 곳에서는 전세가 아무리 비싸져도 선뜻 매매로 뛰어들기 어려운 면이 있습니다.

그럼에도 불구하고, 수도권과 대도시를 중심으로 한 전세 → 매매 전환 트렌드는 분명히 감지되고 있습니다. 전세가격 급등이 부른 “차라리 집 사자” 흐름이 실제 통계로 확인되고 있고, 이는 앞으로 주택 매매시장에 중요한 변수로 작용할 전망입니다.

 

 

 

5. 정부 대책 및 금융 환경 변화의 영향

부동산 시장의 큰 변화에는 항상 정부 정책과 금융 환경이 자리하고 있습니다. 전세가격 폭등과 매매 전환 현상 역시 예외가 아닌데요. 이번 절에서는 정부의 대책과 금리 등 금융 환경 변화가 이러한 현상에 어떤 영향을 미쳤는지 살펴보겠습니다.

 

<임대차 3법 이후의 정책 대응>

 

앞서 전세대란을 야기한 임대차 3법(계약갱신청구권, 전월세상한제 등)에 대해, 정부와 국회는 2022년 이후 여러 가지 보완 논의를 해왔습니다. 전세가격 급등의 원인 중 하나로 지목된 만큼, 현 정부는 임대차법 개정을 추진하겠다고 밝혔지만 국회 논의가 지지부진하여 2025년 현재까지 큰 틀의 변화는 이루어지지 않았습니다. 다만 일부 임대인·임차인들은 2년+2년의 계약갱신권 기간(총 4년)이 끝나는 2024~2025년에 전세값이 또 뛰는 것 아니냐 우려했고, 시장에서는 갱신권 종료 물량이 쏟아지며 전셋값 변동성이 커질 수 있다는 전망이 나왔습니다. 정부는 이와 관련해 임대인·임차인 간 분쟁 조정 지원, 전세금 반환보증 활성화 등의 완충장치를 마련하고 있습니다. 이러한 정부의 대응은 전세시장 급등을 억제하려는 목적이지만, 임차인 입장에서는 “근본적인 해결책이 되기 어렵다”는 시각도 있습니다. 즉, 전세 제도 자체의 구조적인 문제(수급 불균형 등)를 해결하지 못하면 정책 대책이 큰 효과를 보기 어렵고, 이는 결국 전세 수요자들을 매매시장으로 떠밀게 된다는 지적입니다.

 

<금리 변화와 대출 정책>

 

한국은행 기준금리는 2021년부터 인상 국면으로 돌아서 2023년 1분기경 3.5% 수준까지 상승한 뒤 현재까지 고점 유지 중입니다. 이로 인해 주택담보대출 이자율이 한때 7%에 육박했고, 전세자금대출도 5% 안팎까지 올라 세입자·매수자 모두에게 부담이 가중되었습니다. 고금리는 일반적으로 부동산 가격을 누르는 요인이지만, 앞서 살펴봤듯 전세에 있어서는 양면적인 영향을 미쳤습니다. 한편 시장에서는 2024년 하반기 또는 2025년쯤 금리 인하 사이클이 시작될 것이란 전망이 나옵니다. 전문가 100인 설문에서도 다수가 *“한국은행이 조만간 기준금리를 인하하면 주택 매매수요가 살아날 것”*이라고 내다봤습니다. 금리 인하는 대출 이자 부담을 덜어주므로 실수요자들의 매수 심리를 자극할 가능성이 큽니다. 특히 금리가 내려가면 지금 전세로 머무르던 분들도 대출을 받아 내 집 마련에 나설 여건이 좋아지기 때문에, 이는 전세 수요를 매매 수요로 바꾸는 또 하나의 촉매가 될 수 있습니다. 반대로 금리 인하로 경기와 부동산시장이 회복되면 전셋값도 덩달아 오를 수 있다는 예상이 있어, 정부 입장에선 금리 정책이 주는 부동산 시장 파급효과를 예의주시하고 있습니다.

 

<세제 및 금융지원 정책>

 

정부는 부동산 거래를 활성화하고 실수요자를 지원하기 위해 세제 혜택과 금융지원을 병행했습니다. 예를 들어 생애최초 주택구입자 취득세 면제 또는 감면, 다주택자 양도세 중과 한시 완화 등이 시행되었는데, 이러한 조치들은 매매시장에 물건을 늘리고 거래를 촉진해 전세 수요를 흡수하려는 의도로 해석됩니다. 또한 앞서 언급한 특례보금자리론, 청년층 전월세 대출 한도 확대 등 금융지원책은 세입자들의 자금 흐름에 변화를 주었습니다. 특례보금자리론의 경우 1년 한시이긴 하지만 DSR 규제를 적용하지 않아 저소득 신혼부부들도 대출을 받아 집을 살 수 있게 했고, 결과적으로 전세로 남을 수도 있었던 이들을 매매로 이끌었습니다. 반면 전세대출은 DSR 규제를 유지하면서 상대적으로 억제했기 때문에, 같은 돈 빌릴 거면 차라리 집 사는 쪽을 택하도록 유도한 측면이 있습니다

 

<전세 사기 방지 대책>

 

2023년 정부는 전세 사기 피해를 구제하고 예방하기 위한 특별법과 대책을 시행했습니다. 이를 통해 HUG 보증보험의 보상 범위를 확대하고, 전세금 반환 목적 대출 등의 지원을 했지만 동시에 임대인 검증 강화로 이어져 악성 임대인이 시장에서 퇴출되기도 했습니다. 이 과정에서 빌라 등 일부 시장의 전세 물건이 급감하여 (보증 가입이 어려운 집은 전세 거래가 사실상 불가능), 해당 수요가 아파트 전세나 매매로 이동하는 효과가 있었습니다. 정부는 나아가 전세금을 공공기관이 에스크로 계좌에 보관하는 제도까지 검토 중인데, 이러한 변화는 장기적으로 한국 특유의 전세 제도의 존립 기반을 약화시킬 수 있습니다. 전세가 줄어들면 월세나 매매로 갈 수밖에 없고, 이는 매매 전환 현상을 구조적으로 강화할 가능성이 있습니다.

요약하면, 정부의 각종 부동산 정책과 금융 환경 변화는 전세 폭등 및 매매 전환 현상에 중대한 영향을 주고 있습니다. 2020년 임대차법과 저금리가 전세값 폭등을 불러왔다면, 2023년 이후의 공급대책 부재와 고금리, 그리고 실수요자 지원책은 전세 수요를 매매로 옮겨타게 만드는 배경이 되고 있습니다. 앞으로 금리 인하나 주택 공급 확대 등의 정책 변화가 부동산 시장의 판도를 또 다시 바꿀 수 있으므로, 이에 대한 지속적인 관심이 필요합니다.

 

 

 

6. 실수요자를 위한 전세 vs 매매 선택 전략 제언

전세가격 급등과 매매 전환 흐름 속에서, 실제 집이 필요한 실거주 수요자 입장에서는 “과연 지금 전세로 살아야 할까, 집을 사야 할까?” 고민이 깊어질 수밖에 없습니다. 정답은 각자의 상황에 따라 다르겠지만, 고려해야 할 요소들과 선택 전략을 정리해보겠습니다.

 

1) 전세를 선택하는 것이 유리한 경우

 

몇 년 내로 이사를 가야 할 가능성이 높거나, 현재 모은 자금으로는 도저히 내 집 마련이 어려운 경우 전세가 차선이 될 수 있습니다. 전세는 동일한 자금으로 매매에 비해 더 넓은 집이나 원하는 지역에 거주할 수 있다는 장점이 있습니다. 또한 집값이 단기적으로 하락할 가능성이 있다고 판단된다면, 급하게 매수했다가 자산가치가 떨어지는 위험을 피하기 위해 전세로 관망하는 것도 전략입니다. 다만, 전세를 선택할 때는 높아진 전세금에 대한 리스크 관리가 필수입니다. 반드시 전세계약 시 전세금 반환보증에 가입하고, 임대인의 신용이나 해당 주택의 권리관계를 꼼꼼히 확인하여 전세 사기를 예방해야 합니다. 전세보증금이 너무 커서 부담인 경우 *부분전세(반전세)*나 월세 전환도 검토해보세요. 월세는 매달 비용이 나가 아깝다고 느낄 수 있지만, 거액의 보증금을 한 곳에 묶어두지 않는 대신 그 돈을 유동자산으로 운용할 수 있다는 이점도 있습니다.

 

2) 매매를 선택하는 것이 유리한 경우

 

현재의 높은 전세금으로 고생하느니 내 집 마련을 결심하게 되는 상황이라면, 몇 가지 전제 조건을 점검해야 합니다. 우선 향후 5년 이상 거주할 계획으로 장기 주거 안정을 추구하는 경우 매매가 유리합니다. 집을 사고 되팔 때 내는 세금과 초기비용(취득세, 중개수수료 등)을 상쇄하려면 최소 4~5년 이상은 보유해야 하기 때문입니다. 그리고 현재 보유한 자금과 미래 소득으로 대출 상환이 무리 없을 것인지 따져봐야 합니다. 무리한 빚을 내 집을 사면 금리 변동이나 경기 침체 시 큰 어려움을 겪을 수 있으므로, 월 소득 대비 주택대출 원리금 상환 부담(DSR)이 감당 가능한 수준인지 계산해보세요. 일반적으로 DSR 30~40% 이내라면 비교적 안전하다고 여겨집니다. 또한 매입하려는 주택의 가치와 향후 전망도 중요합니다. 전셋값 폭등에 떠밀려 급하게 아무 집이나 사는 것은 피해야 합니다. 입지, 환경, 미래 발전 가능성이 있는지를 살펴보고, 너무 올랐던 시세에서 얼마나 조정받았는지 등 적정 가격인지도 고민해야 합니다. 정부의 각종 지원제도도 활용해볼 만합니다. 청년·신혼부부라면 디딤돌대출, 보금자리론 같은 저금리 정책대출 자격을 확인하고, 신혼부부 특별공급이나 지분적립형 주택 등 정책분양 기회에도 도전해보세요. 이러한 제도를 통해 시세보다 저렴하게 내 집을 마련하거나 대출 이자 부담을 덜 수 있습니다.

 

3) 혼합 전략 – 임시 전월세 후 매수 타이밍 모색

 

당장 전세와 매매 모두 결정하기 어렵다면, 단기 임대를 선택하면서 매수 적기를 노리는 방법도 있습니다. 예를 들어 결혼을 앞둔 부부라면, 초기에 신혼집을 전세나 저렴한 월세로 얻되 너무 장기 계약보다는 12년 안에 유연하게 움직일 수 있게 한 뒤, 그 사이 열심히 종잣돈을 모으고 시장을 지켜보는 것입니다. 향후 12년 내 금리 인하나 부동산 경기 변화로 좋은 매물이 합리적 가격에 나온다면 그때 매수하는 거죠. 이 전략의 핵심은 시장 흐름을 공부하고 대비하는 것입니다. 부동산 뉴스와 통계를 꾸준히 팔로업하면서 정부 정책, 금리 동향, 지역별 공급계획 등을 살펴보세요. 그러다 마음에 드는 매물이 보이면 전세 계약기간이 끝날 무렵 신속하게 매수로 갈아탈 준비를 합니다. 이런 유연한 접근은 전세와 매매의 장단점을 상황에 맞게 취하는 방법이라 할 수 있습니다.

마지막으로, 실거주 수요자의 관점에서 전세 vs 매매를 고민할 때 다음 사항을 명심하세요:

• 자금 플로우 시뮬레이션: 전세로 있을 경우 들게 될 비용(전세 대출 이자, 기회비용)과 매매를 할 경우의 비용(대출 원리금, 세금 등)을 비교해보세요. 5년, 10년 단위의 현금흐름을 계산해보면 어느 쪽이 더 유리한지 객관적으로 볼 수 있습니다.
• 라이프스타일 변화: 결혼, 출산, 아이 교육, 직장 이동 등의 계획을 고려해야 합니다. 예컨대 아이 학교 문제가 없다면 전세로 더 지내며 청약을 노려보는 것도 방법이지만, 학군 등을 고려해 이사 리스크를 없애려면 매매로 안정적인 거주지를 확보하는 편이 낫습니다.
• 심리적 안정감: 경제적인 계산도 중요하지만, 내가 전세로 있을 때 마음고생이 심한 타입인지, 아니면 대출을 잔뜩 안고 사는 게 더 스트레스인지 본인의 성향을 돌아보세요. 심리적 요인 역시 무시 못할 선택 기준입니다.

전세와 매매 모두 **일장일단(一長一短)**이 있습니다. 다만 현재 시장 상황을 종합하면, *“전세 구하러 다니다가 지쳐서 그냥 집 샀다”*는 말이 나올 만큼 전세 구하기가 쉽지 않고 부담이 크다는 점은 염두에 두셔야겠습니다. 가능하다면 너무 비싼 전세에 오래 머무르는 것은 피하고, 적절한 시기에 내 집 마련을 계획적으로 추진해보는 것이 바람직한 전략으로 보입니다.

 

 

 

7. 요약 (Summary)

 

<코로나19 이전 vs 이후 전세시>

 

2019년 이전까지 안정적이던 전세가격은 20202021년 사이 임대차 3법 시행과 초저금리 영향으로 폭등했습니다. 전국 전셋값 상승률이 2015년 이후 최고치를 기록했고, 일부 지역에선 전세금이 1.52배까지 뛰는 전세대란이 발생했습니다. 2022~2023년엔 기준금리 인상으로 전셋값이 급락하며 역전세 문제가 나타났습니다.

 

<2023~2025년 전셋값 재상승 원인>

 

2024년부터 입주 물량 등 주택 공급이 감소하면서 전세 수급 불안이 커졌고, 높은 금리에도 불구하고 봄 이사철 수요 등으로 전셋값이 다시 오름세로 돌아섰습니다. 전세 사기 여파로 빌라 전세가 위축되고 월세화가 진행된 점, 대출 규제 등 정책 변화도 전세 상승 압력을 키운 배경입니다.

 

<‘전세보다 매매 유리’ 인식 확산>

 

전세가 폭등으로 매매가격 대비 전세금 비율(전세가율)이 전국 68%까지 높아지면서, 전세와 매매의 비용 격차가 줄어든 상황입니다. 전세대출 이자 부담이 커진 반면 특례보금자리론 등으로 매매 진입장벽은 낮아져, 청년·신혼부부 등을 중심으로 “차라리 집을 사자”는 인식이 퍼졌습니다. 전세 사기에 대한 두려움도 매매 선호를 부추겼습니다.

 

<전세 → 매매 전환 움직임의 현실>

 

20232024년 부동산 거래 데이터를 보면 전셋값 상승과 함께 아파트 매매거래량이 증가하는 추세가 뚜렷합니다. 전문가들 역시 전세 수요 일부가 매매로 옮겨가고 있다고 진단하며, 특히 3040대 실수요자들이 매매 전환 흐름을 주도한다고 분석합니다. 이는 전세가격 급등이 실제 매매수요 증가로 이어지고 있음을 시사합니다.

 

<정부 대응 및 금융 환경 영향>

 

정부는 임대차법 보완, 전세사기 방지책, 생애최초 LTV 완화, 특례대출 등 다양한 정책으로 시장에 개입해왔습니다. 이러한 대책들은 전세 시장 안정에 일부 기여했으나 동시에 전세 수요를 매매로 돌리는 효과도 가져왔습니다. 고금리 기조는 전세·매매 모두에 부담이지만, 향후 금리 인하 시기에 매매 전환이 더욱 가속화될 가능성이 있습니다.

 

<실수요자 전략>

 

거주 목적 수요자는 자신의 자금력, 향후 계획에 따라 전세 유지 vs 매매 결정이 달라집니다. 전세를 택한다면 높아진 보증금에 대한 안전장치를 확실히 하고, 매매를 택한다면 장기 거주 계획과 대출 상환 계획을 세워야 합니다. 무조건적인 “매매가 답”이 아니라 본인 상황에 맞는 계산과 준비가 필요합니다.

 

 

8. 마무리 및 당부의 말

 

전세가격 폭등과 매매 전환 현상은 우리 주거 환경의 큰 변곡점을 보여줍니다. 전세가 당연시되던 시대에서 이젠 전세의 부담을 견디기 힘들어 매매를 고민하는 시대로 바뀌고 있습니다. 이러한 변화 속에서 가장 중요한 것은 남들이 뭐라 하든 나와 우리 가족의 상황에 맞는 선택을 하는 것입니다.

청년 세대와 신혼부부에게 집 문제는 경제적 고민이자 인생 계획 그 자체일 텐데요. 누구나 *“내 집 마련”*을 꿈꾸지만 그 여정은 쉽지 않습니다. 전세로 살든 집을 사든 각자의 장단점과 리스크가 존재합니다. 오늘 살펴본 흐름과 조언들이 여러분의 결정에 작은 힌트가 되었길 바랍니다. 부동산 시장은 살아있는 생물처럼 늘 변화합니다. 그러니 꾸준히 공부하고 소식을 챙기면서 현명하게 대처하세요.

 

마지막으로 당부드리자면, 집은 투자 대상이기 전에 내가 살아갈 터전입니다. 숫자와 경제논리에만 몰두하기보다, 내가 어디에서 어떤 삶을 꾸리고 싶은지 큰 그림도 함께 그려보세요. 전세든 자가든 편안한 보금자리에서 행복한 삶을 이어가시길 응원합니다. 🏡 여러분은 어떻게 생각하시나요? 각자의 경험이나 의견을 댓글로 나눠주시면 서로에게 큰 도움이 될 것입니다. 읽어주셔서 감사합니다!