2025 대선 이후 부동산 시장 전망 – 전세, 대출, 재건축, 청약 변화 총정리

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2025 대선 이후 부동산 시장 전망 – 전세, 대출, 재건축, 청약 변화 총정리

news0430 2025. 5. 26. 10:21

“2025년 6월 2일, 대한민국 부동산 정책의 향방이 결정됩니다.”
다가오는 대통령 선거는 단순한 정권 교체를 넘어, 부동산 시장의 규제·공급·세금·대출 등 모든 룰을 다시 짜는 시작점이

될 수 있습니다.

이 글에서는 이재명, 김문수, 이준석 세 후보의 핵심 공약부터 대선 전후 시장 흐름, 실수요자와 투자자 심리, 지역별 반응, 정책 대응 전략까지 정리했습니다.

정책 변화에 민감한 지금, 부동산 시장을 한 발 앞서 파악하고 싶다면 꼭 끝까지 읽어보세요.

1. 2025 대선 직전 부동산 시장 분위기 (금리·DSR·공급 현황)

* 고금리와 DSR 규제의 이중압박

지난해부터 이어진 한국은행 기준금리 인상 여파로 주택담보대출 금리가 크게 뛰면서 가계 이자 부담이 급증했습니다. 2023년 초 기준금리가 3.5%까지 상승한 후 경기 침체 우려로 최근 완화 기조로 전환되어 2025년 2월 기준금리는 2.75% 수준으로 인하된 상태입니다. 금리 정점은 지났지만 여전히 과거 대비 높은 수준인 데다, 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 엄격히 적용되면서 소득 대비 과도한 대출이 어려운 상황입니다. 금융당국은 주택담보대출 시 “스트레스 금리”(가산 금리)를 적용해 미래 금리 상승을 감안한 DSR 산정 기준을 운용하는데, 이로 인해 대출 한도가 줄어들고 상환 부담이 커져 내 집 마련이 쉽지 않은 실정입니다. 특히 청년·신혼부부 등 실수요자들은 높은 이자와 DSR 규제로 원하는 만큼 자금을 마련하지 못해 내 집 마련을 미루거나 포기하는 사례가 늘었습니다.

* 매매시장 분위기 반전 조짐

2022~2023년 금리 급등기에는 수도권 아파트 값을 중심으로 하락세가 뚜렷했으나, 금리 인하 기대감과 규제 완화 움직임에 힘입어 2024년 말부터 주요 지역에 온기가 돌기 시작했습니다. 실제로 2025년 봄 서울 주택 매매가는 월간 0.6% 이상의 상승률로 반등하며 전국 상승세를 견인했습니다. 한국부동산원 조사에서도 서울 모든 자치구의 전세가격이 일제히 상승 전환되고, 일부 인기 지역은 매매·전세 수요가 동시에 몰리는 모습을 보였습니다. 한 예로, 서울 인근 과천시는 한 달 새 매매가격이 2.98% 급등하여 연환산 30% 이상의 상승세를 기록, 전국 최고 상승률을 나타냈습니다. 이는 기준금리 인하 기대와 함께 새로운 정부의 부동산 정책에 대한 기대 심리가 맞물리며 투자수요가 선호 입지에 몰리고 있기 때문으로 분석됩니다.

* 지표와 미분양 현황

한편 전국적으로 주택 공급 물량은 문재인 정부 시절 발표된 3기 신도시 등 대규모 사업이 진행 중이지만, 지역별 수급 불균형이 심화된 상태입니다. 2023년 시장 침체로 건설사들이 분양을 연기하거나 취소하면서 신규 공급이 줄었고, 미분양 주택은 오히려 늘었습니다. 국토교통부 자료에 따르면 2024년 12월 말 전국 미분양 주택은 7만 173가구로 전월 대비 7.7% 증가했으며, 특히 완공 후에도 팔리지 못한 이른바 ‘악성 미분양’ 물량이 2만 1,480가구로 2014년 이후 최고치를 기록했습니다. 미분양은 지방 중소도시를 중심으로 누적되어 주택경기가 극도로 침체된 반면, 서울 등 수도권은 신규 분양만 나오면 청약 경쟁률이 높고 즉시 완판되는 등 양극화가 뚜렷합니다. 이처럼 대선 직전 부동산 시장은 금리 완화에 따른 반등 조짐과 지역별 공급 불균형, 그리고 정책 변화에 대한 불확실성이 교차하는 복합적인 모습입니다.

2. 이재명 vs 김문수 vs 이준석: 세 후보 부동산 공약 핵심 비교

21대 대통령 선거에 출마한 이재명(더불어민주당), 김문수(국민의힘), 이준석(개혁신당) 후보는 모두 부동산 문제의 중요성을 인식하고 있지만, 접근법에서 미세한 차이를 보입니다. 과거 선거처럼 부동산이 최대 쟁점이 되지는 않았다는 평가도 있으나, 공급 확대와 규제 완화 등 큰 방향성은 대체로 비슷하며 세부 수단에서 차별화되는 공약들을 살펴볼 수 있습니다. 아래는 세 후보의 핵심 부동산 공약을 공급, 세제, 대출, 규제 측면에서 비교 정리한 것입니다

* 이재명

전반적으로 공공 주도 주택 공급 확대와 주거복지 강화에 방점을 두고 있습니다. 과거 기본주택 공약의 연장선으로 고품질 공공임대주택 공급과 공공임대 비율 단계적 확대를 약속했고, 1기 신도시 및 노후계획도시 재정비와 서울 도심 재개발·재건축 용적률 상향 및 분담금 완화 등을 통해 도심 공급을 늘리겠다는 구상입니다. 세제 측면에서는 “부동산 세금은 가급적 손대지 않겠다”는 입장을 밝혀, 현행 세제를 유지하고 과도한 세부담 완화 기조를 내비쳤습니다. 문재인 정부에서 추진했던 국토보유세 도입도 “수용성 부족”을 이유로 폐기하며 증세 계획 철회, 종합부동산세 및 양도세 중과도 현 수준 유지 쪽으로 선회했습니다. 금융·대출 분야의 구체 공약은 적지만, 실수요자에게 충분한 주택 공급이 우선이라며 투기 수요만 세금으로 억누르지는 않겠다고 언급해 과도한 대출규제 완화 가능성을 시사했습니다. 임대차 시장과 관련해선 **“전세사기 걱정 없는 사회”**를 만들겠다며 전세보증보험 제도 개선, 임차인 보호장치 강화, 월세 세액공제 확대 등 임차인 주거안정 공약을 내놓았습니다.

* 김문수

민간 주도 공급 확대와 규제 완화를 전면에 내세워 시장 활성화를 도모합니다. 대표 공약은 **“3·3·3 청년주택 공급”**으로, 결혼하면 3년 + 첫째 출산 3년 + 둘째 출산 3년 총 9년간 주거비를 지원하는 주택을 매년 10만 가구 공급하고 청년·신혼부부 맞춤 주택 연 20만 가구 공급 등을 약속했습니다. 또한 수도권 GTX 철도망을 전국 5대 권역으로 확대하여 교통 인프라로 집값 안정 기반을 마련하고, 1인 가구용 오피스텔 공급 확대를 위해 오피스텔을 주택수 산정에서 제외하고 세제 혜택을 부여하는 등 소형 임대주택 공급도 장려하고 있습니다. 세제 및 규제 완화에서는 세 후보 중 가장 적극적입니다. 종합부동산세 부담 완화 및 개편, 양도소득세 다주택 중과 폐지, 재건축 초과이익환수제(재초환) 폐지를 명시해 현 정부에서 미진했던 부분까지 확실히 풀겠다고 공언했습니다. 또한 비수도권 주택 취득세 면제, 각종 건축규제를 면제하는 ‘한국형 화이트존’ 도입으로 민간 주택공급을 촉진하겠다고 밝혔습니다. 금융 지원 측면에서는 생애 최초 주택구입자 대출 요건 완화, 신혼부부·다자녀가구 특별대출 등을 통해 대출 문턱을 낮추고자 합니다. 전월세 대책으로는 대학가 원룸촌 용적률 완화를 통한 ‘반값 월세촌’ 조성과 공공지원 임대주택 확대로 청년 임대료 부담 경감을 내걸었습니다. 전반적으로 **“민간의 활력을 높여 주택시장을 견인하겠다”**는 전략으로, 일각에선 이러한 과감한 감세·완화책이 단기적으로 시장 과열 요인이 될 수 있다는 평가도 나옵니다.

* 이준석

30대 젊은 후보인 이준석 후보는 기존 양당 후보와 큰 틀에서는 유사한 공급 확대를 주장하면서도 청년층 주거사다리 복원에 초점을 맞춘 공약을 내세웁니다. 공급 정책으로는 **“재건축·재개발 시 59㎡ 이하 소형주택 집중 공급”**을 강조하며 고밀도 개발을 통해 도심 공급 물량을 극대화하겠다고 밝혔습니다. 이를 통해 1~2인 가구와 신혼부부가 선호하는 실속형 주택 공급을 늘리고, 도심 내 주택 공급 부족 문제를 해결하겠다는 것입니다. 세제 정책에서는 생애주기별 맞춤형 주택 세금감면을 제안했습니다. 구체적으로 첫 주택 구입 시 취득세 50% 감면, 결혼 7년 이내 신혼부부가 59㎡ 이하 주택 구입 시 취득세·양도세 면제, 자녀 2명 이상일 경우 1주택 양도세 비과세 기준 상향(시가 20억 원), 65세 이상 고령자 주택 매도 시 장기보유특별공제율 확대 등의 파격적인 아이디어를 제시했습니다. 이는 작은 집에서 큰 집으로, 다시 다운사이즈하는 주거 이동 과정에 세금장벽을 낮춤으로써 보다 유연한 주거 이동을 돕겠다는 취지입니다. 대출 정책에 대해서는 직접적인 언급이 많지 않지만, 청년층의 내 집 마련을 돕기 위해 LTV 상향이나 디딤돌·보금자리 대출 한도 확대 등 현 정부의 기조를 이어갈 것으로 보입니다. 임대차 분야에서는 현행 임대차보호법(계약갱신청구권, 전월세상한제)에 대한 언급은 없으나, 전반적인 시장 자율과 임차인 지원(월세 세액공제 확대 등) 측면에서 김문수 후보와 유사한 방향을 견지할 것으로 예상됩니다. 다만 이준석 후보는 경제 활성화를 위해 부동산 규제 완화에 보다 혁신적인 접근을 할 가능성도 거론됩니다.

3. 후보별 당선 시 부동산 정책 시나리오별 예상 변화

이제 각 후보가 당선될 경우를 가정해 앞으로 5년간 부동산 정책 방향과 시장의 변화를 시나리오별로 전망해보겠습니다. 어느 후보가 승리하느냐에 따라 정부의 부동산 정책 기조가 바뀌면서 수요자와 공급자 행동에 큰 영향을 줄 수밖에 없습니다. 다만 이번 대선의 경우 앞서 살핀 대로 세 후보 모두 공급 확대와 일부 규제 완화에 공감대가 있어 과거처럼 극단적으로 상반된 정책은 나오지 않을 것이라는 관측도 있습니다. 그럼에도 세부 정책의 강도와 우선순위에 따라 단기 시장 흐름이 출렁일 수 있으므로, 후보별 시나리오를 면밀히 따져볼 필요가 있습니다.

* 이재명 당선 시 : 공공주도 + 시장안정 기조

야당 후보인 이재명 후보가 대통령에 당선될 경우, 문재인 정부 후반기 부동산 혼란에 대한 학습효과를 반영해 과도한 시장 억제책은 지양하면서 공공주도 공급과 서민 주거안정을 중심으로 한 정책을 펼칠 것으로 예상됩니다. 우선 주택 공급 측면에서, 이재명 후보는 공약한 대로 공공임대주택 확충과 4기 신도시 개발 등에 착수할 가능성이 높습니다. 이를 통해 무주택 서민과 청년층을 위한 중장기 공급 기반을 마련하면서, **재건축·재개발 역시 규제 완화보다는 공공 디벨로퍼 참여 등을 통한 공익 확보형 사업 촉진을 도모할 것으로 보입니다. 세제에서는 현행 부동산 세제를 대체로 유지하는 대신, 시장 불안 시 선별적 개입에 나설 것으로 전망됩니다. 예컨대 집값 급등 조짐이 있을 경우 다주택자 양도세 중과 유예나 LTV 일시 축소 등 한시적 대응책을 내놓을 수 있습니다. 반면 시장 안정기에는 세제 인상이나 추가 규제는 자제하여 **“조용한 부동산”**을 지향할 가능성이 큽니다. 금융 정책은 실수요자 지원에 초점을 맞춰 보금자리론 한도 확대나 청년 맞춤형 저리 대출상품 출시를 추진할 수 있습니다. 다만 가계부채 관리 차원에서 DSR 규제는 그대로 두되 청년층 장래소득 반영 대출 등 미세조정을 할 것으로 보입니다. 전월세 시장은 **임대차 2법(계약갱신청구권, 전월세상한제)**을 유지하며 전세사기 방지 대책을 강화할 전망입니다. HUG(주택도시보증공사)의 든든전세주택 등 안전한 공공전세 공급을 확대하고 임차인 보호를 위한 보험·보증 제도를 촘촘히 정비함으로써, **“집 없는 사람도 안심하고 살 수 있는 세상”**을 만들려 할 것으로 보입니다. 종합하면 이재명 정부에서는 **“공급 확대는 정부가 마중물 역할을, 시장 관리는 과도한 충격 없이”**라는 기조하에 점진적 안정을 도모할 것으로 예상됩니다.

* 김문수 당선 시: 민간활력 + 규제혁신 기조

여당 후보 김문수 후보가 당선할 경우, 윤석열 정부의 기조를 계승·발전시킨 강력한 민간 중심 성장 전략이 전개될 것으로 보입니다. 가장 먼저 부동산 세금·규제 분야에서 획기적인 완화 조치들이 빠르게 시행될 가능성이 높습니다. 김문수 후보는 취임 즉시 종부세 과세표준 인상 또는 세율 인하, 1주택자 보유세 특별공제 확대 등을 통해 보유세 부담을 경감시키고, 다주택자의 양도세 중과 폐지 입법을 추진할 것으로 예상됩니다. 이와 함께 재건축초과이익환수제 폐지를 위한 법 개정도 시급히 추진되어, 오랫동안 재건축이 묶여있던 강남권 등의 단지들이 사업에 속도를 낼 수 있을 전망입니다. 이러한 규제혁파 소식은 단기적으로 투자수요를 크게 자극하여 서울 인기 재건축 단지 가격이 급등하는 등 시장 과열을 부를 우려도 있습니다. 김문수 당선 시 주택 공급정책은 민간 주도의 대규모 공급 프로젝트로 구체화될 것입니다. 공약한 연 30만 가구 이상 공급을 달성하기 위해 수도권 및 지방 도시의 용적률 상향, 개발제한구역 해제 등이 검토되고, GTX 노선 확대와 연계한 신규 택지 개발도 속도를 낼 것으로 보입니다. 단기적으로는 미분양 해소를 위해 LH·HUG의 매입 지원을 늘리고, 중장기적으로 민간 건설사가 수익성을 갖고 사업하도록 각종 금융·세제 인센티브를 제공할 전망입니다. 금융 측면에서는 LTV, DTI 규제를 대폭 푸는 대신 DSR 규제는 유지하되 초장기 모기지(40~50년 만기) 보급을 통해 월 상환액을 낮추는 방식으로 대출 문호를 확대할 것으로 보입니다. 또한 신혼부부·출산가구 대상 특별 주담대 도입, 청년 원가주택 공급 등으로 젊은 층의 내 집 마련 기회를 늘리는 정책을 펼칠 것입니다. 전월세 시장의 경우, 임대인 부담을 줄이기 위해 현 정부가 검토했던 임대차보호법 일부 수정(전월세상한율 인상 등)을 시도할 수 있습니다. 아울러 반값 월세 주택 공급, 공공 전세보증 강화 등을 통해 전세사기 예방과 임차료 안정을 꾀하겠지만, 전반적으로 임대차 시장은 시장 자율에 맡겨 거래 활성화를 도모할 것으로 예상됩니다. 한마디로 김문수 정부에서는 **“규제를 풀고 세금을 낮춰 거래를 촉진하고, 민간이 집을 짓게 한다”**는 구상이 현실화되어 단기적 시장 활황 가능성까지 열어둘 것으로 보입니다.

* 이준석 당선 시: 혁신개선 + 청년주거 지원 기조

제3지대 후보인 이준석 후보가 당선되는 경우, 거대 양당 후보들에 비해 보다 신선하고 혁신적인 접근이 시도될 것으로 전망됩니다. 국회 의석이 많지 않은 상황을 감안해 부담 적은 정책부터 단계적으로 실행할 가능성이 큽니다. 세제 부문에서는 이준석 후보 특유의 생애주기 세금감면안을 실현하기 위해, 우선 취득세·양도세 감면을 행정 조치나 한시 법령으로 시행해 볼 수 있습니다. 예를 들어 신혼부부 생애최초 주택 구입 취득세 50% 감면을 즉시 시행해 신혼 가구 매수를 유도하거나, 1주택 장기보유 고령자 양도세 공제 확대를 통해 베이비부머 세대의 원활한 다운사이징을 유도할 수 있습니다. 이러한 정책은 비교적 합의가 용이하여 단기간 내 시행될 확률이 높습니다. 공급 정책에서는 이준석 후보 공약의 핵심인 도심 소형주택 대량 공급에 주력할 것입니다. 구체적으로 재건축·재개발 인가 시 소형 평형 의무 공급 비율을 높이고, 역세권 고밀 개발을 통해 1~2인 가구용 주택을 많이 짓도록 유도할 것입니다. 이 과정에서 층수 제한 완화, 주차장 기준 완화 등 도시계획 규제를 혁신적으로 개선할 가능성도 있습니다. 금융 지원은 기존 제도를 적극 활용하는 쪽으로 예상되는데, 청년층에 대해서는 청년 우대 보금자리론 확대, 중도상환수수료 면제 등 기존 정책의 혜택을 강화하는 방향이 유력합니다. 새로운 정책으로 주택 연금의 역모기지 활성화나 공공 토지임대부 주택(토지는 임대하고 건물만 분양) 같은 아이디어를 도입해 볼 수도 있습니다. 임대차 분야에서는 임대인과 임차인 모두의 부담을 덜 방안을 모색할 텐데, 급진적인 법 개정보다는 **임차인 주거비 지원 확대(청년 월세지원 확대 등)**와 임대인 인센티브 제공(임대소득세 인하 등) 같은 실리적 조정책을 내놓을 가능성이 있습니다. 종합하면 이준석 정부하에서는 **“청년층을 비롯한 실수요자의 주거사다리 복원”**이 정책 슬로건이 되어, 기존 제도의 스마트한 개선과 기술·데이터 활용을 통한 부동산 서비스 혁신이 병행될 것으로 기대됩니다.

4. 대선 전후 투자자·실수요자 심리 및 매수/매도 타이밍 분석

대형 선거는 부동산 시장 참여자들의 심리에 미묘한 변화를 가져옵니다. 특히 이번처럼 주요 후보들의 정책 윤곽이 나와 있는 상황에서는 어느 공약이 현실화되느냐에 따라 유리한 포지션을 선점하려는 움직임이 나타납니다. 대선 전후 투자자와 실수요자의 심리 변화 및 매수·매도 타이밍 전략을 살펴보겠습니다.

투자자(다주택자) 심리: 부동산 투자자들은 선거 결과에 집값 상승 트리거가 될만한 정책이 나올지를 예의주시합니다. 김문수 후보의 당선 가능성이 높아 보이면 재건축 단지, 개발 예정지 등 규제 완화 수혜지역에 선점 매입하려는 수요가 몰리는 경향이 있습니다. 실제로 최근 세종시의 경우 행정수도 공약 영향으로 주택 매수심리지수가 한 달 새 30포인트 급등하며 매수 열기가 전국 최고 수준으로 치솟았습니다. 투자자들은 이처럼 정책 변화에 민감하게 반응하여 선행 매수를 하거나, 반대로 규제 강화 가능성이 높으면 관망하거나 물건을 정리합니다. 이재명 후보 당선 가능성이 부각되던 5월 초에는 일부 다주택자들이 “세금 중과가 유지될지 모른다”는 우려에 매물을 내놓는 움직임도 관측되었습니다. 그러나 전반적으로 이번 대선에서는 세 후보 모두 급격한 집값 억제책을 내놓을 가능성이 낮다고 인식되면서, 투자 심리는 대체로 회복세입니다. 선거 전 유망 지역에 미리 투자하려는 수요로 국지적 과열이 있을 수 있으나, 거꾸로 선거 결과가 나온 뒤 소문에 사서 뉴스에 파는 격으로 차익 실현 매물이 출회될 가능성도 있습니다. 매도 타이밍은 투자자 입장에서 규제 완화가 현실화되는 시점이 최적일 수 있는데, 예컨대 김문수 후보 당선 시 예상되는 양도세 중과 폐지 법안 통과 이후를 노려 매도하면 세금 부담을 크게 줄일 수 있습니다. 따라서 투자자는 선거 전에는 유망지역 선별 투자, 선거 후에는 정책 시행 일정을 고려한 매도 시점 조율이 바람직합니다.

실수요자(무주택자 등) 심리: 내 집 마련을 원하는 실수요자들은 선거를 앞두고 큰 정책 변화 가능성에 촉각을 세우지만, 투자자만큼 공격적으로 움직이기는 어렵습니다. 대신 대출 규제와 금리 변동에 더 민감한 경향을 보입니다. 최근 금리 인하 기대가 높아지자 실수요자들의 매수 문의도 늘고 있는데, 이는 새 정부 출범 이후 대출 여건 완화로 지금보다 수월하게 살 수 있을 것이라는 기대감이 반영된 것으로 보입니다. 하지만 동시에 “대선이 끝나면 집값이 떨어지지 않을까” 하는 관망 심리도 공존합니다. 과거 경험상 대선 이후 새 정부가 처음 1~2년간 부동산 시장을 안정시키려는 정책을 내놓는 경우가 많았기에, 이를 기다려보자는 것입니다. 특히 청년층과 신혼부부는 각 후보 공약에 자신들이 혜택을 볼 내용(특공, 대출 완화 등)이 있어 **“당선 후 정책이 나오면 그때 사자”**는 태도를 보이기도 합니다. 반면 기존 주택을 갈아타려는 1주택자들의 경우, 이사 적기를 저울질하며 선거 결과 직후 시장 반응을 보고 행동하려는 경향이 있습니다. 예컨대 강남권 1주택자는 김문수 후보 당선 시 재건축 활황으로 신축 급등을 예상해 갈아타기 매수를 서두를 수 있습니다. 매수 타이밍과 관련하여 실수요자는 금리와 정책 불확실성이 해소되는 시점을 노리는 것이 합리적입니다. 급하게 서둘러 무리를 하기보다, 선거 후 발표될 새 정부의 1차 부동산 대책을 확인한 뒤 자신의 청약·대출 전략을 세우는 것이 좋습니다. 다만, 이미 거주 목적의 집이 필요하고 적정한 매물이 있다면 너무 선거 결과를 기다리며 망설이지 말라는 조언도 있습니다. 왜냐하면 대선 이후 정책이 나온다고 해도 실현까지 시간차가 있고, 금리도 이미 내려가는 중이어서 무주택자의 주택 구입 여건은 오히려 현재가 나을 수 있기 때문입니다. 결국 실수요자는 대선 결과에 일희일비하기보다, 자신의 자금력과 필요에 맞춰 준비하되 새 정부 정책을 활용할 부분은 최대한 활용하는 전략이 필요합니다.

요약하면, 대선 전에는 기대감과 불안감이 교차하며 투자자·실수요자 모두 관망과 선제 대응이 혼재하고, 대선 후에는 결과에 따라 심리가 급격히 한쪽으로 쏠릴 수 있으므로 유연한 대응이 중요합니다. **“정책은 바뀌어도 내 집은 남는다”**는 말처럼, 실수요자는 거주 안정이 최우선이므로 무턱대고 기다리기보다 정책 변화에 따른 유불리를 따져 행동해야 하고, 투자자는 과도한 레버리지를 지양하며 정책 발표 시점에 맞춘 매도·매수 분산으로 리스크를 관리하는 지혜가 필요합니다.

5. 선거 결과가 전세·월세, 주담대, 재건축/재개발, 청약 제도 등에 미치는 영향

대선 결과에 따라 부동산 시장의 세부 분야에서도 변화가 예상됩니다. 전세·월세 임대차 시장, 주택담보대출 등 금융환경, 재건축·재개발 사업, 청약 제도 등 각 분야별로 선거 후 어떤 영향이 있을지 구체적으로 분석합니다.

* 전세·월세 시장 영향

대선 이후 임대차 시장은 새 정부의 주택공급 및 임대인·임차인 정책에 영향을 크게 받을 것입니다. 이재명 당선 시에는 앞서 언급한 대로 전세사기 방지와 임차인 보호가 강화되어, 정부 주도로 HUG의 “든든전세주택” 공급이 확대되고 임대사업자 관리가 엄격해질 전망입니다. 이는 깡통전세로 불안했던 세입자들에게는 긍정적인 변화이며, 전세가율 안정과 보증금 안전성이 높아질 것으로 기대됩니다. 다만 임대인 측면에서는 계약갱신청구권 연장 등으로 기존 4년 임대차 체제가 유지되면 신규 전세계약 물건이 줄고 월세 전환이 가속화될 수 있습니다. 김문수 당선 시에는 임대차법 개정이 추진될 가능성이 있습니다. 임대인들이 요구해온 전월세상한제 완화(현 5% 상한 상향)나 계약갱신요구권 1회에서 0회로 축소 등으로 임대인의 부담을 덜어주는 방향이 검토될 수 있습니다. 이는 임대인들의 공급 의욕을 높여 전세 물량 증가로 이어질 수 있지만, 세입자들은 임대료 상승 위험에 노출될 수 있다는 점에서 사회적 논의가 필요합니다. 또한 김문수 후보의 반값 월세촌 조성이나 청년 월세 지원 확대 공약이 현실화되면, 단기적으로 젊은 층 월세부담 경감 효과가 있겠지만 근본적으로는 월세 수요 증가를 부추겨 전세의 월세화가 심화될 가능성도 있습니다. 이준석 당선 시에는 임대차 시장에 대한 급격한 법 개정보다는 시장 친화적 보완책이 나올 것으로 예상됩니다. 예컨대 임대인 세제 혜택을 주어 자발적으로 임대료 인상률을 억제하도록 유도하거나, 청년·신혼부부 대상 월세 세액공제율 인상으로 실질 임대료 부담을 덜어줄 수 있습니다. 종합적으로 **대선 이후 임대차 시장은 큰 방향성(임차인 보호 vs 임대인 유인)**이 결정되며, 이에 따라 전세의 안정성 및 월세화 추세가 좌우될 전망입니다.

* 주택담보대출(금융) 영향

주택담보대출 분야는 대선 결과에 따라 대출 규제와 금리 정책이 영향을 받을 것입니다. 이재명 후보 당선 시 금융당국은 가계부채 안정을 중시하여 DSR 40% 규제를 현행대로 유지할 가능성이 큽니다. 다만 청년층·신혼부부 한정 DSR 완화(예: DSR 산정시 미래소득 반영폭 확대)나 정책모기지 공급 확대로 실수요자 예외조항을 늘릴 수 있습니다. 또한 한국은행의 완화적 통화정책 기조를 지지하여 저금리 기조를 유지하도록 노력할 것이므로, 대출금리 측면에서는 하향 안정에 도움이 될 것입니다. 김문수 후보 당선 시에는 LTV 규제 완화가 핵심으로 추진될 전망입니다. 현재 투기지역 40% 등으로 묶인 LTV를 일률적으로 70~80%까지 상향하거나, **생애최초·무주택자 LTV 90%**까지 허용하는 방안이 거론될 수 있습니다. 이는 주택 구매 자금조달 문턱을 낮춰 거래 활성화를 가져올 수 있지만, 한편으로 부채 증가 속도가 빨라질 위험도 있습니다. 김 후보는 양적완화성 주택담보대출도 공약한 바 있어, 예를 들어 50년 초장기 모기지 전국 확대나 원리금 거치기간 확대 등을 통해 실제 DSR 부담을 낮추는 정책을 펼칠 수 있습니다. 이준석 후보 당선 시에는 기존 정부의 금융정책 기조를 대체로 이어가면서 핀셋 완화책을 도입할 가능성이 있습니다. 청년층에 대해서는 중저가 주택 구입시 예외 DSR 적용이나 구독형 모기지 등 혁신금융 상품을 내놓을 수 있고, 고령층에 대해서는 주택연금 가입 요건 완화 등을 통해 주택자산 활용을 높일 수 있습니다. 전반적으로 세 후보 모두 “실수요자 지원” 기치를 내걸고 있어, 대선 이후 무주택자의 대출 이용 가능액이 늘어나고 금리 부담은 완화되는 방향으로 변화할 것으로 예상됩니다. 다만 김문수 정부에서는 다주택자의 대출 규제까지 완화되어 투자 수요자금 유입이 늘 수 있고, 이는 한국은행이 금리인하 폭을 줄이거나 속도를 늦추는 변수로 작용할 수 있습니다. 따라서 대출 환경은 완화되겠지만 새 정부의 부채관리 스탠스에 따라 미세한 차이가 있을 전망입니다.

* 재건축·재개발 영향

정비사업(재건축/재개발) 분야는 누가 집권하느냐에 따라 극명한 변화가 예상됩니다. 이재명 당선 시에는 재건축초과이익환수제 유지와 공공기여 강화 기조로 속도조절이 이뤄질 가능성이 높습니다. 이재명 후보 측은 재초환 제도가 2023년 완화되어 시행된 지 얼마 안 된 만큼 좀 더 지켜보자는 입장이어서, 민간 재건축의 폭리 차단 장치를 유지할 전망입니다. 대신 1기 신도시 특별법 제정 등을 통해 노후 신도시 재정비를 국가가 지원하고, 공공 직접시행 정비사업(공공 디벨로퍼 참여)을 추진하여 정체된 사업을 정부가 이끌어가는 방식을 선호할 것으로 보입니다. 이 경우 사업 기간은 길어질 수 있으나 임대주택 확충, 기부채납 등 공익 확보가 더 이루어집니다. 김문수 당선 시에는 즉각적인 규제철폐와 인허가 신속화로 정비사업 붐이 일어날 가능성이 큽니다. 김 후보는 재건축·재개발 관련 규제를 지방정부로 대폭 이양하고, 사업기간을 단축하기 위해 안전진단 기준 완화와 재건축 연한(30년 등) 폐지도 검토할 수 있습니다. 이미 공약으로 재건축·재개발 권한을 기초자치단체로 넘겨 15년 넘게 걸리는 사업 기간을 획기적으로 줄이겠다고 밝힌 바 있습니다. 따라서 서울 및 광역시를 중심으로 정비사업 추진이 가속화되고 노후 아파트 가격이 크게 상승하는 등 단기 과열이 있을 수 있지만, 5년 후에는 신규 공급 물량 증가로 이어져 시장 안정 효과도 기대됩니다. 이준석 당선 시에는 재건축 초과이익환수제 등에 대해서는 현실적으로 완화 쪽에 무게를 둘 가능성이 높습니다. 다만 국회 지원이 부족할 수 있어 **윤석열 정부가 완화했던 수준(면제 한도 상향 등)**을 유지하고, 행정 개선으로 절차 간소화를 꾀하는 정도일 수 있습니다. 이준석 후보는 재건축·재개발에 소형주택 의무비율을 높여 청년·신혼부부 특별공급을 늘리겠다고 했는데, 당선 시 이를 추진하여 정비사업을 통한 주거 복지 향상을 도모할 것입니다. 결과적으로 김문수 정부에서는 “재건축 대호황”, 이재명 정부에서는 “공공관리 하 점진 추진”, 이준석 정부에서는 그 중간쯤의 **“선별적 규제완화 및 효율화”**로 요약될 수 있겠습니다.

* 청약 제도 영향

분양 청약 제도는 정부 의지에 따라 무주택 실수요자 배려 정도가 달라질 수 있는 분야입니다. 이재명 후보 당선 시에는 현행 청약 제도의 무주택자 우선 공급 및 가점제 기조가 유지되거나 더욱 강화될 수 있습니다. 예를 들어 특별공급 비율을 높여 신혼부부·다자녀 가구 등의 당첨 기회를 늘리고, 청년 특별공급 신설(예: 청년 기본주택)도 가능성이 있습니다. 또한 분양가 상한제를 통한 합리적 가격 분양과 전매제한 강화 등을 통해 투기 수요 차단에 초점을 맞출 것입니다. 김문수 후보 당선 시에는 청약제도에 시장 논리 도입을 시도할 수 있습니다. 민간 분양가상한제를 완화하거나 폐지해 건설사의 공급 유인을 높이고, 추첨제 물량 비중을 늘려 가점이 낮아도 청약 당첨 기회를 부여하는 쪽으로 조정할 수 있습니다. 다만 다주택자의 청약 제한은 계속 유지될 전망이며, 오피스텔 등 준주택 청약체계도 개선하여 1인 가구 주거안정을 꾀할 것으로 보입니다. 김문수 후보가 공약한 재건축·재개발 청년·신혼 특별배정 방침이 시행되면, 정비사업 분양분의 일정 비율을 해당 계층에 낮은 가격으로 공급하는 새로운 청약채널이 생길 수도 있습니다. 이준석 후보 당선 시에는 청약 제도에 혁신 기술을 접목한 투명성 제고와 절차 간소화가 이뤄질 것으로 예상됩니다. 예컨대 블록체인 기반 청약 시스템 도입으로 부정청약을 원천 차단하고, 청약통장 기능 개선(가점제 개선 또는 청약통장 포인트제 등) 같은 아이디어가 실현될 수 있습니다. 또한 기존 주택 보유자가 더 쉽게 갈아탈 수 있도록 1주택자의 청약 기회 확대나 조건부 가점 허용 등의 완화가 이루어질 가능성도 있습니다. 전반적으로 볼 때 대선 이후 청약제도는 “무주택 서민 보호” 대 “공정한 기회 제공” 사이에서 비중 조절이 이뤄질 것이며, 어떤 정부든 청약 경쟁 완화를 위해 공급 확대를 병행할 것이기에 수년 내 청약 당첨 가점 커트라인이 낮아지는 효과도 기대해볼 수 있습니다.

6. 지역별 시장 반응 예측 (수도권 vs 지방)

대선에 따른 부동산 시장 영향은 지역별로 다르게 나타날 가능성이 높습니다. 수도권과 지방, 그리고 주요 공약 수혜 지역을 중심으로 시장 반응을 예측해보겠습니다.

◎ 수도권 : 서울·경기·인천 등 수도권은 세 후보 모두 공급 확대 공약의 주요 무대로 삼고 있어 선거 결과에 관계없이 중장기적인 개발 호재가 있습니다. 특히 서울시는 재개발·재건축 활성화 공약이 공통적으로 나왔고, GTX 노선 연장·신설 약속도 있기 때문에 도심 정비사업 예정지나 GTX 역세권을 중심으로 기대심리가 이미 높아진 상태입니다. 실제로 대선 공약 발표 이후 서울 강남3구 아파트값도 반등했고, 경기 남부의 분당·일산 등 1기 신도시 아파트 값도 재정비 특별법 기대로 강세를 보였습니다. 김문수 후보 당선 시 수도권은 가장 즉각적인 영향을 받을 것으로 보입니다. 규제 완화로 강남권 재건축 단지들은 호가가 급등할 수 있고, GTX 신규 노선 공약 지역인 수도권 외곽·접경 지역 부동산도 들썩일 전망입니다. 반대로 이재명 후보 당선 시에는 서울 도심 공급을 늘리겠지만 분양가 규제 유지 등으로 투기적 상승은 억제하려 할 것이므로, 급등보다는 완만한 상승세가 예상됩니다. 이준석 후보 당선 시에는 수도권 시장이 초기엔 관망하다가 혁신적 정책이 가시화되면 반응하는 패턴을 보일 것으로 보입니다. 예를 들어 서울시의 콤팩트시티 고밀재개발이 추진된다면 해당 지역에 호재로 작용하겠지요. 전반적으로 수도권은 새 정부 정책에 가장 민감하며, 완화 쪽이면 과열 우려, 안정 쪽이면 선정적 기대 감소로 이어질 것입니다.

◎ 지방 : 지방 부동산 시장은 지역경제 여건과 개별 공약 수혜 여부에 따라 희비가 갈릴 전망입니다. 세종시는 대선 전부터 가장 뜨거운 지역으로, 행정수도 완성 및 대통령 집무실 이전 공약으로 인해 매매심리지수가 상승 국면(115 이상)으로 전환되고 아파트값 주간 상승률이 전국 최고를 기록하고 있습니다. 선거 결과와 무관하게 세종시는 당분간 상승세를 탈 가능성이 높지만, 막상 행정수도 완성까지는 시간과 절차가 필요해 과열 주의도 필요합니다. 부산·울산·경남 지역은 김문수 후보의 GTX-K(부산울산경남 광역급행철도) 공약으로 주목받고 있습니다. 당선 시 추진이 가시화되면 부산 연담도시들의 교통호재로 작용해 일부 지역에 투기적 수요가 몰릴 수 있습니다. 반면 대구·경북은 이번 선거에서 특별한 개발 공약이 적어 상대적으로 조용한 편이며, 인구 감소 등 구조적 요인으로 약세가 지속될 수 있습니다. 광주·전남·전북 등 호남권은 이재명 후보의 5대 초광역 메가시티 공약에 포함되어 있어, 거점 도시 개발에 따른 중장기 호재는 있으나 단기 시장에 미치는 영향은 제한적일 전망입니다. 충청권(세종 제외)은 혁신도시 시즌2나 기업 이전 등 간접 공약의 영향 정도에 따라 움직일 가능성이 있습니다. 지방의 미분양 문제도 선거 후 정책 변수입니다. 현재 지방 비선호 지역의 미분양이 심각한데, 김문수 후보는 LH 등을 통한 악성 미분양 매입을 공약하여 실행할 경우 일시적 해소 효과가 기대됩니다. 이재명 후보도 지방 주거안정을 강조하고 있어 공공임대 활용 미분양 소진책을 쓸 수 있습니다. 요약하면 지방 부동산은 핵심 공약의 직간접 영향권에 있는 지역만 선택적으로 반응하고, 그 외 지역은 대체로 금리 변수와 지역 경기 요인에 따라 별개 사이클을 탈 가능성이 큽니다.

결국 수도권은 정책과 심리에 의해 단기 파도가 크고, 지방은 개별 호재 지역을 빼곤 완만한 흐름을 보일 것으로 예상됩니다. 투자자 입장에서는 수도권 핵심 지역 위주로 단기 변동성에 대비해야 하고, 실수요자는 지역별 상황을 고려해 접근할 필요가 있습니다. 특히 지방 거주 실수요자의 경우, 수도권 위주 정책에만 이목이 쏠린 틈에 현지 주택을 저가에 마련할 기회도 생길 수 있습니다.

7. 정책 불확실성 대응 전략 및 실수요자 생존 팁

정책 불확실성이 큰 선거 기간에는 부동산 수요자들이 어떻게 대응해야 할지 고민이 깊어집니다. 섣부른 예측에 따라 움직였다간 낭패를 볼 수 있고, 그렇다고 마냥 손 놓고 있을 수도 없습니다. 다음은 대선 전후 부동산 시장의 불확실성에 대처하기 위한 전략과 실수요자를 위한 생존 팁입니다:

정책 발표 전후로 분산 대응 : 선거 결과에 따른 첫 부동산 대책 발표까지는 시간이 걸리므로, 중요 결정(매수/매도)은 한 번에 몰아서 하지 말고 시기를 분산하는 것이 안전합니다. 예를 들어 집을 팔 계획이라면 일부는 선거 전, 일부는 선거 후 정책 방향을 보고 하는 식으로 리스크를 분산하세요.

공식 정보에 근거해 판단 : 선거 기간에는 루머나 기대심리에 의한 과열 정보가 많습니다. 확정되지 않은 규제 완화 소문 등에 일희일비하지 말고, 정부 공식 발표와 공약집 등 신뢰할 수 있는 출처를 확인한 후 움직입니다. 정책은 발표되어도 실행 여부나 시기가 변동될 수 있으니 추이를 지속 모니터링하세요.

실수요자는 기본에 충실 : 거주 목적의 실수요자는 자금 계획과 상환 능력을 최우선으로 고려해야 합니다. 금리 인하 분위기라고 해도 변동금리 대출은 위험할 수 있으니 고정금리나 장기 분할상환 대출 활용을 검토하고, DSR 한도를 넘지 않는 범위에서 예산을 짜십시오. 또한 청약을 노리는 무주택자는 청약통장 정비 및 가점 관리에 충실하면서 특별공급 신설 등에 대비해 자격요건(혼인, 출산 등) 충족 여부도 점검해두는 것이 좋습니다.

투자자는 과열시기 경계 : 규제 완화 기대에 편승한 묻지마식 투자는 경계해야 합니다. 새 정부 초기에는 정책 변화로 가격이 요동칠 수 있으므로 단기 차익보다는 중장기 전망을 보고 접근하세요. 특히 영끌(영혼까지 끌어모은 대출) 투자는 금물이며, 임대사업자 등록 등 합법 테두리 내에서 세테크 전략을 병행하는 것이 안전합니다.

기존 주택 보유자는 리모델링·증축 등 대안 모색 : 새 집을 사기 부담스럽다면 현재 주택의 가치 향상을 고려해보세요. 정부 지원이 있을 경우 그린리모델링 대출 등 우대금리로 집을 고쳐 쓸 수 있고, 준공 15년 이상 단독주택은 증축 리모델링 규제 완화도 논의 중이니 참고하십시오. 꼭 이사만이 답은 아니므로, 정책 혜택을 받을 수 있는 집수리도 검토할 만합니다.

전월세 거주자는 임대차보호제도 활용 : 세입자는 정책 변화와 상관없이 법이 보장하는 계약갱신청구권과 전월세상한제를 현명하게 활용하세요. 특히 대선 후 집주인이 급매로 집을 팔 가능성도 있으니, 전세금 보호를 위해 전세보증보험 가입이나 **선순위확보(전입신고 및 확정일자)**를 철저히 하시기 바랍니다. 정부가 바뀌어도 현행 계약은 유효하므로 본인의 권리를 최대한 행사하는 것이 생존 전략입니다.

이처럼 정책 변화에 대한 대비책을 미리 세워두면 대선 후 어떤 결과가 나오더라도 덜 흔들리고 자신의 주거 목표를 지켜나갈 수 있을 것입니다. 중요한 것은 너무 낙관도 비관도 하지 말고 균형감 있게 준비하는 자세입니다.

8. 정리

대통령 선거는 부동산 시장의 제도적 환경과 심리를 단번에 바꿔놓을 수 있는 중요한 사건입니다. 2025년 대선에서는 세 명의 후보가 공급 확대와 시장 정상화라는 큰 방향에는 동의하면서도 방식과 속도에서 차이를 보였습니다. 선거 결과에 따라 부동산 정책은 공공주도 안정관리가 될지, 민간주도 급피치 완화가 될지, 혹은 혁신적 절충안이 될지 결정될 것입니다. 결국 실수요자와 투자자 모두 자신의 상황에 맞게 유연하게 대응해야 할 것입니다. 마지막으로, 앞서 논의한 내용을 기반으로 핵심 포인트와 실천 사항을 정리합니다

금리·대출 환경: 대선 전부터 기준금리가 인하 흐름으로 돌아섰고 새 정부도 실수요자 대출 지원을 공약한 만큼, 무리한 영끌보다 지금부터 재무건전성을 유지하며 완화되는 금융혜택을 활용하도록 준비합니다.

공급·청약 전략: 차기 정부의 공급 정책에 따라 내 집 마련 기회가 확대될 수 있으므로, 청약통장 관리, 특별공급 자격 점검, 사전청약 정보 파악 등 미리 대비해 두십시오. 공급이 늘면 청약 경쟁률이 낮아질 수 있으니 꾸준히 도전하는 것이 중요합니다.

세제 변화 대비: 다주택자나 매도 계획이 있는 1주택자는 새 정부 세제 개편안에 촉각을 세우세요. 김문수 정부의 감세나 이재명 정부의 현상유지 등 시나리오별로 양도세 중과 폐지 시행 시점, 종부세 조정안 등을 확인해 절세 매도/보유 전략을 세웁니다.

전세보호와 임대차 대응: 전세 사시는 분들은 전세보증보험 가입 등 안전장치를 활용하고, 임대차 기간을 고려해 움직이세요. 새 정부 임대차 정책이 어떻게 되든, 기존 계약의 계약갱신청구권은 유효하므로 갱신 여부를 시장 상황과 맞춰 결정합니다.

투자 리스크 관리: 정책 변동기에 투자하시는 분들은 레버리지 투자를 자제하고 지역 선별에 신중해야 합니다. 특히 규제 완화 기대지역은 과열 후 조정 가능성이 높으니 단기 차익보다는 중장기 가치투자 관점으로 접근하세요.

정보 업데이트: 끝으로, 새 정부 출범 후 발표되는 부동산 대책과 입법 과정을 지속적으로 팔로업하세요. 부동산 정책은 발표→입법→시행 과정에서 내용이 달라질 수 있으므로, 공식 발표 자료와 전문 해설 콘텐츠를 통해 정확히 이해한 후 의사결정하시기 바랍니다.

지금 우리는 또 한 번의 정책 전환점 앞에 서 있습니다.
누가 당선되든, 그리고 어떤 공약이 실현되든, 준비된 사람만이 흔들리지 않고 기회를 잡을 수 있습니다.
당장의 단기 부동산 뉴스에 휘둘리기보다는, 장기적 전략과 자기 상황에 맞춘 실행 계획이 훨씬 더 중요합니다.
감사합니다.